财税2016年36号文件全文解读
【营改增解读】全面解读财税【2016】36号文对融资租赁行业的影响
2016年3月23日财政部、国家税务总局公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税【2016】36号文)，文件规定自2016年5月1日起，在全国范围内推行营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围。本文主要从融资租赁行业的角度对财税【2016】36号文的相关政策进行解读，并简要分析其对融资租赁行业的影响。
与融资租赁行业相关的政策解读
财税【2016】36号文对融资租赁行业中不同性质的业务从税目、税率、销售额、以及承租方进项税的抵扣方面做了相关规定，与全面营改增之前融资租赁行业的税收政策存在一定的差异，差异简表如下：
(一)税目的变化
全面营改增之前，有形动产融资租赁业务(包括直租和售后回租业务)属于现代服务中的有形动产租赁服务，缴纳增值税;不动产融资租赁业务属于金融保险业，缴纳营业税。全面营改增后，租赁服务仍然属于现代服务业，但融资性售后回租业务的税目不再界定为“现代服务业”，而是属于“金融服务”中的“贷款服务”
财税[2016]36号发布，全面解读房地产等4大行业营改增热点问题
一、四大行业增值税税率确定为6%、11%
新政： 增值税税率：
(一)纳税人发生应税行为，除本条第(二)项、第(三)项、第(四)项规定外，税率为6%。
(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。
(三)提供有形动产租赁服务，税率为17%。
(四)境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。
华税：相比较于营业税制下的3%、5%等税率，房地产、建筑增值税税率确定为11%，在使用一般计税办法(销项税额-进项税额)下，如果进项不足，同时议价能力有限，可能面临税负大幅增加的风险。
二、可以抵扣项目与不可抵扣项目
新政：下列进项税额准予从销项税额中抵扣：
(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
新政：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
华税：鉴于四大行业税率都有所提升，因此可抵扣进项管理就非常重要，直接决定税负的大小，企业应高度重视抵扣凭证的获取和管理，同时对于已抵扣进项税额如果后续出现新政中罗列的七种不得抵扣法定情形，将面临“应当将该进项税额从当期进项税额中扣减”的法律后果，因此，未来房地产、建筑、金融、生活服务业对发票等抵扣凭证的管理应在公司管理中应提到更加重要的层面。
三、取消混业经营、保留混合销售，兼营应分别核算
新政： 纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的，从高适用税率。
新政：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税;其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
新政：纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
华税：2012年启动营改增后，出现“混业经营”新概念，新政予以取消，对于之前大家认为会被取消的“混合销售”进而保留，具体是指一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，将根据情况分别适用“销售货物”或“销售服务”纳税，对于兼营行为，纳税人应重视核算，否则将面临适用高税率的不利后果。
四、房地产、建筑业、金融应税行为纳税义务发生时间
新政： 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(三)纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
(四)纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(五)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
华税：从税法上看，纳税义务发生后，经营者的行为就被纳入税收征管的视线内了，就要按照纳税申报期限、方式，因此对于四大行业，纳税义务发生时间很重要，一是要合规，否则面临滞纳金甚至罚款的风险;二是要进行合理的规划，通过合同条款推迟纳税义务发生时间，带来资金的时间价值，尤其对于金融、房地产行业，资金额度往往巨大，推迟纳税义务发生时间，无异于获得一笔无息贷款。
五、房地产、建筑业、金融应税行为纳税义务发生时间
新政： 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(二)纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
(三)纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。
(四)纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
(五)增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。
新政：增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。以1个季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。
纳税人以1个月或者1个季度为1个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税;以1日、3日、5日、10日或者15日为1个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。
扣缴义务人解缴税款的期限，按照前两款规定执行。
华税：从税法上看，纳税义务发生后，经营者的行为就被纳入税收征管的视线内了，就要按照纳税申报期限、方式，因此对于四大行业，纳税义务发生时间很重要，一是要合规，否则面临滞纳金甚至罚款的风险;二是要进行合理的规划，通过合同条款推迟纳税义务发生时间，带来资金的时间价值，尤其对于金融、房地产行业，资金额度往往巨大，推迟纳税义务发生时间，无异于获得一笔无息贷款。根据新政，银行、财务公司、信托投资公司、信用社以1个季度为纳税期限。
六、二手房销售和个人出租不动产由地税局征管
新政： 营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。
华税：增值税属于国税系统征管，为了保障征管的效率和效果，新政规定纳税人二手房交易的主管税务机关暂由地税局代理。
七、金融等应税范围分类明确
新政： 金融服务。
金融服务，是指经营金融保险的业务活动。包括贷款服务、直接收费金融服务、保险服务和金融商品转让。
1.贷款服务。
贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。
各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等)收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。
融资性售后回租，是指承租方以融资为目的，将资产出售给从事融资性售后回租业务的企业后，从事融资性售后回租业务的企业将该资产出租给承租方的业务活动。
以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。
2.直接收费金融服务。
直接收费金融服务，是指为货币资金融通及其他金融业务提供相关服务并且收取费用的业务活动。包括提供货币兑换、账户管理、电子银行、信用卡、信用证、财务担保、资产管理、信托管理、基金管理、金融交易场所(平台)管理、资金结算、资金清算、金融支付等服务。
3.保险服务。
保险服务，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限等条件时承担给付保险金责任的商业保险行为。包括人身保险服务和财产保险服务。
人身保险服务，是指以人的寿命和身体为保险标的的保险业务活动。
财产保险服务，是指以财产及其有关利益为保险标的的保险业务活动。
4.金融商品转让。
金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。
其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。
新政：销售不动产
销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。
建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。
构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。
转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。
华税：值得关注的是，金融行业包括银行业、证券业、期货业、保险业、信托业等，经营业态庞杂，尤其随着金融创新工具的层出不穷，其经营范围很难进行罗列。之前《营业税税目注释》将金融业划分为贷款、融资租赁、金融商品转让、金融经纪业务、其他金融业务以及保险6类。新政在保留贷款、金融商品转让、保险的同时，将其他业务归入“直接收费金融服务”。
八、存款利息等被纳入“不征收增值税项目”
新政： 不征收增值税项目。
1.根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于《试点实施办法》第十四条规定的用于公益事业的服务。
2.存款利息。
3.被保险人获得的保险赔付。
4.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。
5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
华税：对于个人及企业的存款利息，从金融机构的角度来看，时期支出的重要成本项目，比重很大，将“存款利息”纳入“不征收增值税项目”，也就意味着银行等金融机构无法取得可以抵扣的增值税专用发票，同时没有看到其他计税方法的出台，这就意味着金融业一项重要将成本无法抵扣。
九、5月1日后取得的不动产，可以分两年抵扣进项税
新政：适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
华税：自购买机器设备进项税额可以抵扣后，增值税又向前迈进了一步，新取得的不动产可以抵扣进项税额，有利于减轻企业税负，有利于促进房地产市场的发展。需要注意的是，企业必须依法取得增值税专用发票。
十、3种情形下的建筑业服务，可以适用增值税简易征收
新政：
1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
3.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
华税：全面营改增后，建筑业的税负会明显上升，许多进项因为无法取得合法凭证而无法抵扣，适用一般计税方法则会面临高达11%的销项税率。试点方案中给出了三种情形下，建筑企业可以选择简易计税方法，仍然依据之前的营业税率来简易计征增值税，这对建筑业是个利好消息，税负不会明显上升。对于过渡期的建筑企业而言，可以开展税务筹划，改变经营方式，充分享受政策优惠。
十一、房地产企业支付的地价款可以抵扣
新政：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
华税：房地产企业最大的进项成本即为取得的国有土地成本，其能否抵扣关系着房地产企业税负率的高低。试点方案创造性地提出了房产销售额扣除地价的抵扣方案，而不再纠缠是否取得合法凭证。这对房地产企业是个重大利好，接下来需要关注的是房产预售与抵扣土地价款的具体措施，这关系着业务操作层面是否合法合规的问题。
十二、营业税优惠政策整体平移
新政：下列项目免征增值税
(十五)个人销售自建自用住房。
(十六)2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。
(十九)以下利息收入。
1.2016年12月31日前，金融机构农户小额贷款。
2.国家助学贷款。
3.国债、地方政府债。
4.人民银行对金融机构